央广网北京8月28日消息（记者邹煦晨）截至8月28日午盘，数据显示，按申万一级行业划分，房地产板块以1.68%的涨幅领涨两市，香江控股（600162.SH）、我爱我家（000560.SZ）、深物业 A（000011.SZ）等个股涨停。按申万二级行业划分，房地产服务板块以4.24%的涨幅领跑全市场。
针对板块的股价表现及后市展望，多位专家向央广财经记者表达了看法。
或为多重因素驱动
从近期表现来看，数据显示，截至8月28日午盘，房地产服务板块5日涨幅达8.14%。前述香江控股、我爱我家、深物业A等个股5日涨幅分别达28.23%、18.39%、14.77%。
申万二级行业涨跌幅
北京大学经济学院荣休副教授吕随启表示，本次房地产板块走强是多重因素共同驱动的结果。一是个股业绩超预期催生中报行情；二是地方新政密集落地，政策边际放松持续加码；三是“金九银十”销售旺季临近，资金提前博弈基本面回暖；四是中央定调托底带来中长期政策预期，推动市场风险偏好修复；五是保障房收购盘活存量、城中村改造提速，也为资金布局提供了新的方向。
8月27日收盘后，我爱我家披露2026年半年报。报告期内，公司实现主营业务收入47亿元，同比下降16.9%；归母净利润8079万元，同比增长110.4%，呈现“降收增利”格局。对此，我爱我家在半年报中表示，主要原因包括：一是上半年公司在核心城市的二手房成交量及市占率均取得显著增长，有效对冲了部分市场成交均价下降带来的不利影响；二是受益于交易活跃度提升以及成交结构优化，公司买卖业务佣金率同比有所改善；三是报告期内公司进一步加强成本及费用管控，管理费用同比下降7.1%，销售费用同比下降7.5%，毛利率约13%，同比提升3.2个百分点。
南开大学金融学教授田利辉分析认为，本次板块走强是政策、业绩与情绪三重共振的结果。政策层面，西安、成都、上海等地在“金九银十”前夕密集出台优化公积金、鼓励以旧换新等新政，政策预期持续升温；业绩层面，我爱我家半年报“降收增利”、深物业A完成非标融资清偿，个股利好点燃板块情绪；市场层面，大盘放量长阳带动资金向低估值板块轮动回补，三者共同推动房地产板块指数逆势上涨。
前海开源基金首席经济学家杨德龙表示，受房地产行业可能出台政策利好的消息带动，房地产板块近期大幅上涨，一改此前持续低迷的走势。他指出，过去几年房地产行业整体低迷，部分龙头房企陷入债务危机甚至破产，房地产开发投资连年下降，投资者对板块保持谨慎，板块内多家房企业绩也出现亏损。此次反弹更多是受政策利好预期驱动的超跌反弹。
板块后市如何走？
对于板块后市走势，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，近期房地产板块走强与资本市场整体向好表现有一定关联，而非完全由地产行业自身政策驱动。从历史规律看，板块波动往往受市场情绪和资金面影响，当前不宜将板块上涨直接归因于网传的各类政策预期。同时，房地产稳定发展仍需政策持续支持，市场应更理性地分析背后动因。
吕随启表示，本轮上涨更多是政策预期与情绪驱动叠加所致，属于板块轮动中的阶段性行情，并不具备持续上涨的基础。当前行业基本面尚未出现全局性回暖，分化格局依旧明显，板块短期波动风险较大。
杨德龙分析，后续走势主要取决于政策出台力度以及房地产行业基本面变化。未来房地产行业将出现明显分化：一是一线城市核心区域房产凭借稀缺性，可能率先实现成交量回升与房价回暖；二是非核心区域房产或将持续低迷。他建议，当前对房地产板块整体仍应保持谨慎观望态度，待行业出现明确好转信号后可再行关注，其中成交量能否持续回升、房价能否出现回暖是重要的观察指标。
公开资料显示，从构建好房子、改善居民品质的长远政策来看，住建部年初发布住房品质提升指导意见、3月启动全国统一建设指南征求意见。进入6月份，国务院更将安全、舒适、绿色、智慧的高品质住房打造纳入“十五五”城市更新整体规划，明确了将“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好建设”要求纳入城市更新顶层任务。上半年，浙江、重庆及广州等省市就已落地强制性建设标准与容积率奖励、规划放宽等落地激励政策，推动行业住房供给逻辑由规模扩张转向品质升级。
进入八月份，北京发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，《通知》明确非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2 年”进一步调减为“1年”。为更好发挥住房公积金功能作用，支持居民多样化住房消费，《通知》明确了5项住房公积金支持政策，包括适度提高公积金贷款额度、优化公积金贷款额度与缴存年限挂钩机制、优化公积金贷款套数认定标准、支持公积金贷款存量房“带押过户”、支持装修提取住房公积金等几方面，更好满足居民刚性和改善性住房需求。同月，上海也印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。
展望行业未来，田利辉预判，行业将呈现五大发展趋势：一是彻底告别高杠杆旧模式，竞争力回归产品品质与居住体验，全面落实“好房子”导向；二是加快构建“保障+市场”双轨制，通过政府收储消化库存、兜底民生需求，释放改善性住房消费潜力；三是因城施策更加精细化，核心城市着力激活置换链条，三四线城市加大收储力度与产业导入；四是持续推进保交楼与债务化解工作，重建购房者信心；五是善用REITs等金融工具盘活存量资产，打通“投融管退”闭环，推动不动产从沉淀资产向流动资本转变。行业不会消亡，但必须转型发展，唯有打磨产品、精进运营、严守财务纪律的企业，才能在新周期中获得可持续回报。
吕随启表示，总体来看，房地产行业总量已见顶，市场基本饱和，结构性分化将成为常态；开发企业正从传统开发销售模式转向“开发+运营”双轮驱动；行业去库存进程加速，市场集中度持续提升。房地产行业已告别“高杠杆、高周转、高利润”的旧时代，发展核心转向回归居住属性、构建发展新模式、以存量盘活为主、增量精准供给、推动房企稳健转型。对于行业发展，他建议从多维度发力：政策层面坚持因城施策，供需两端协同发力；房企层面主动降杠杆，向精细化运营转型；市场层面健全住房保障体系；长期来看，必须将房地产发展与城市更新、产业发展深度绑定，这是破解行业发展难题的根本路径。
知名财税专家刘志耕从三个维度作出分析：房企层面，应持续优化债务结构，压降财务费用，聚焦一二线核心城市布局，加大存量房服务、城市更新、产业空间运营等轻资产业务占比，降低对新房开发单一业务的依赖，同时通过产品创新适配适老化、智能化等改善型居住需求；政策层面，延续因城施策的调控思路，进一步优化房企融资端监管要求，在土地供应、审批流程、资金支持等方面为城市更新项目提供配套支撑，持续激活合理住房消费需求，巩固热点城市结构性回暖态势；行业层面，加快从增量开发向存量服务转型，提升物业管理、二手房经纪、长租公寓等存量业务的营收占比，推动行业发展模式从规模扩张转向质量优先，逐步构建更健康的行业运行生态。
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